jueves, 30 de enero de 2014

Derecho Reales Inmobiliario. La Propiedad


 María Fernanda Pou 
Desiree Román Dunlop 
Maikol Rodríguez 
Emil Attias 


Historia del Derecho Inmobiliario en la República Dominicana

Según se evidencia en el derecho vigente, el Sistema Registral imperante hasta el 1890, fue el Sistema Informal, ya que las operaciones sobre bienes inmuebles no estaban sujetas a ninguna formalidad de registro para la transferencia de los derecho, sino que eran realizadas en muchos caso por medios de contratos verbales, fundamentados en la buen fe de los contratos. Fueron frecuentes las contestaciones judiciales, ya que un simple detentador que pudiese aparenta ser propietario podía transferir a un tercero, que no tenia como comprobar que su vendedor no era el legitimo propietario.

El 21 de junio de 1890 se promulgo en el país la Ley Sobre Registros y Conservadurías de Hipotecas, Ley No. 2914, con la cual entra en funcionamiento el Sistema Ministerial, de origen francés; la única diferencia que en aquel país europeo la transcripciones eran obligatorias, en la República Dominicana era FACULTATIVA.

El Sistema Ministerial se cumple el principio de prioridad, que garantiza la preferencia de los derechos que han llegado primero al registro, cumpliéndose con la máxima romana: “Prior Tempore, Potior Jure” (primero en el tiempo mejor en el derecho).


La Ley sobre División de Terrenos Comuneros es considerada el primer gran esfuerzo del Estado por regularizar y normar la propiedad inmobiliaria en el República Dominicana.

El 1ero de Julio de 1920 fue dictada la Orden Ejecutiva No. 511, publicada en la Gaceta Oficial No. 3138 del citado año. Con esta ordenanza se establece el SISTEMA TORRENS, como sistema registral de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana. Este sistema parte del principio de que el Estado es el propietario originario de todas las tierras, y los particulares deben probar su derecho en un proceso judicial. Como resultado del proceso de saneamiento, el tribunal interviene adjudica la propiedad a quien corresponda, y ordena la emisión de un Certificado de Titulo, que es el documento oficial  que acredita del derecho y quien es su titular, este documento es un titulo inatacable (principio de autenticidad característico del Sistema), y el derecho por él derecho contenido es imprescriptible y goza de la garantía del Estado.

El 11 de octubre de 1947, fue dictada la Ley No. 1542 de Registro de Tierras, que recoge los principios y criterios de la Ordenanza No. 511, que instituye el Sistema Torrens en la República Dominicana.





LEY 108-05 REGISTRO INMOBILIARIO

Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, en fecha del 23 de marzo del 2005, facilitando la incorporación de modernas tecnologías y procedimientos, tales como:
1.    La Técnica de Folio Real (por medio del Registro Complementario).
2.    El uso del GPS para la ubicación de las parcelas
3.    Implementación de sistemas informáticos para el control y organización de archivos
4.    Publicidad de la información & manejo de operaciones en los distintos órganos de la Jurisdicción.

¿Qué es el Derecho Real Inmobiliario?

Es el derecho que relaciona a una persona con un objeto inmueble. Inmueble se deriva del latín inmobilis, que significa inmóvil o lo que no se puede movilizar. Es el bien material constituido esencialmente por la tierra y todo lo que se adhiere a ella de manera permanente o que se repute como tal, o que recaiga sobre ella y sus accesorios. Se clasifican según el articulo 517 del Código Civil en: inmuebles por naturaleza, por destino y por el objeto a que se aplican

a)    Inmuebles por naturaleza: De acuerdo al artículo 518 del Código Civil “bienes que en razón de su naturaleza no pueden desplazarse; e suelo y lo que esta incorporado a él. Las heredades, los edificios, las cosechas pendientes y los frutos aun no cogidos de los árboles. ”

            b) Los inmuebles por destino: Bienes muebles que, sin perder su individualidad, son anexados por el propietario a un inmueble por naturaleza, motivo por el cual el Legislador los reputa inmuebles. La accesión puede ser material: muebles unidos al fundo a perpetuidad, o inmaterial: muebles afectados a la explotación de un inmueble por naturaleza: animales para el cultivos.

           c) Inmuebles por el Objeto al que se aplican: derecho que recaen sobre un inmueble corporal, además del de propiedad.

La Propiedad

Es el derecho real mobiliario o inmobiliario, según el objeto sobre el cual recae, que confiere a su titular la prerrogativa de usar, gozar y disponer de la cosa. El derecho de uso está constituido por la prerrogativa que tiene el propietario de una cosa para servirse de ella según sus necesidades y posibilidades. El derecho de goce se relaciona con la prerrogativa que le da facultad al titular del derecho de propiedad para recibir los frutos naturales y civiles que la cosa produce. Y la disposición consiste en el derecho que tiene el titular de la propiedad de destruir la cosa objeto de su derecho o enajenarla, esto es, transferirla por venta, o cederla a título gratuito.

El derecho de propiedad tiene un carácter, en principio, absoluto, imprescriptible y oponible a todo el mundo, o sea erga omnes. Del carácter absoluto nos habla el legislador en el artículo 544 del Código Civil, dice: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de la cosa del modo más absoluto, con tal que no se haga de ella un uso prohibido por las leyes y reglamentos”.

La propiedad tiene un carácter de imprescriptible porque no puede oponérsele la prescripción cuando ella ha cumplido con los requisitos legales que les corresponden, por ejemplo cuando se trata de la propiedad inmobiliaria registrada, contemplado en el artículo 175 de la Ley de Registro de Tierras que dice: No podrá adquirirse por prescripción o posesión detantatoria ningún derecho o interés que hubiere sido registrado de acuerdo con la prescripciones de esta Ley…”

Y el carácter de erga omne que le otorga el artículo 186 de la mencionada Ley. Otros elementos caracterizadores de la propiedad son la facultad de exclusión, la indeterminación de medio para gozar de la cosa ("posibilidades de acción protegidas en el orden jurídico") y la autonomía frente al Estado.

La importancia de la propiedad se reconoce en nuestra Carta Magna en su artículo 8, numeral 13, que consagra como fundamental el derecho a la propiedad privada (también la de los medios de producción) lo cual no impide que, en ocasiones, se subordine la riqueza del país en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad al interés general. Por otra parte, los propios textos constitucionales introducen el concepto de función social como paliativo o criterio moralizador y rector del uso y disfrute de la propiedad. No se olvide, con todo, que en cuanto derecho fundamental vincula a todos los poderes públicos, siendo necesario respetar en todo caso su contenido esencial, lo cual no está reñido con la posibilidad de que sean susceptibles de expropiación forzosa bienes o derechos concretos, aun cuando nadie podrá ser privado de su propiedad sino por autoridad competente y causa justificada de utilidad pública, previa la indemnización que corresponda..

Autores

  • Dr. Jorge Subero Isa

Los Derecho Reales son limitados, esto se explica porque los derechos reales no pueden resultar de un acuerdo de voluntades; es únicamente la ley que puede crear derecho reales, de precisar los poderes de una persona sobre una cosa; no existen fuer de la ley

Los Derechos Reales son fácilmente transmisibles; esto tiene su explicación en que cuando una persona tiene un derecho real ella puede transferir ese derecho a cualquier persona, salvo que haya una prohibición expresa en ese sentido; lo mismo regularmente decir del crédito que tiene sobre su deudor, lo que regularmente se hace mediante la operación jurídica denominada cesio de crédito.

Los Derechos Reales (DR) son OPONIBLE a todo el mundo, esto quiere decir  que surten efectos con respecto a todos, nadie puede desconocer la existencia de un DR una ves que este haya sido sometido a los requisitos de publicidad organizado por la ley.

  • Manuel Osorio

La propiedad es un derecho real pues recae sobre una cosa corporal, la cual puede ser, mueble o inmueble; es un derecho patrimonial pues es susceptible de una evaluación pecuniaria que tienen un objeto económico y es un derecho subjetivo pues genera una prerrogativa de un particular con respecto a un bien.

Esta clasificación del derecho de propiedad como un derecho real proviene de la clasificación clásica realizada por el Jurisconsulto romano Gallo, quien dividió las acciones en in rem e in personae.  Nos importan en este momento los derechos reales, es decir los derechos sobre las cosas, los cuales generan, tradicionalmente dos prerrogativas: el derecho de persecución y el derecho de preferencia.

  • Christian Larroumet

En su ya citada obra de Derecho Civil, al momento de explicar como en el derecho antiguo se diferenciaba la propiedad de los muebles de la de los inmuebles, nos indica que el derecho antiguo, la fortuna era esencialmente agrícola, lo cual era normal en una sociedad rural; en consecuencia, era una fortuna inmobiliaria.


  • Eduardo Rene Lefebvre de Laboulaye

En su memoria “Historia del Derecho de Propiedad en Europa”, nos cuenta que  la propiedad del suelo ha sido siempre la primera riqueza y el primer poder, se han organizado sobre esta base todas las sociedades antiguas y modernas; en manos de los poseedores del suelo se ha hallado siempre el poder - absoluto y tiránico cuando la propiedad se concentra en pocas manos- (…) el derecho de propiedad refleja en sus vicisitudes todas las revoluciones sociales; a la propiedad se dirigen todos los cambios en la condición de las personas, que se reducen finalmente a capacidades e incapacidades de poseer.


Jurisprudencia

Ø  Sentencia No. 60 del Boletín No. 1057:

Considerando, que tal como se ha expresado precedentemente el punto de partida de los plazos para interponer los recursos en esta materia, de conformidad con la parte final del artículo 119 de la Ley de Registro de Tierras, es el día en que ha tenido lugar la publicación de la sentencia, esto es, la fijación del dispositivo de la misma en la puerta principal del tribunal que la dictó, que tal como también se ha señalado en parte anterior del presente fallo, en la especie consta la mención de que la sentencia impugnada fue fijada en la puerta principal del Tribunal Superior de Tierras el 1ro. de julio de 1994; que por tanto, el plazo para el depósito del memorial de casación por ser franco vencía el 2 de septiembre de 1994, plazo que aumentado en un (1) día, en razón de la distancia de 153 kilómetros que media entre la ciudad de Santiago, domicilio de la recurrente y la ciudad de Santo Domingo, asiento de la Suprema Corte de Justicia, debía extenderse hasta el 7 de septiembre de 1994, ya que el término se aumenta en razón de un día por cada 30 kilómetros de distancia o fracción mayor de 15 kilómetros; que habiendo sido interpuesto el recurso el 8 de febrero de 1995, mediante el depósito ese día del memorial correspondiente, en la Secretaría de la Suprema Corte de Justicia, resulta evidente, que dicho recurso fue interpuesto tardíamente, y en consecuencia, debe ser declarado inadmisible, por lo que no ha lugar a examinar los medios del recurso. Por tales motivos,

Primero: Declara inadmisible por tardío el recurso de casación interpuesto por Inversiones del Norte, C. por A., (INVERNOCA), contra la sentencia dictada por el Tribunal Superior de Tierras, el 28 de junio de 1994, en relación con el Solar No. 2, Manzana No. 806 (Parcela No. 22-A-3-D-Porc-J) del Distrito Catastral No. 1 (uno) del municipio de Santiago, cuyo dispositivo se ha copiado en parte anterior del presente fallo;

 Segundo: Condena a la recurrente al pago de las costas y las distrae a favor del Dr. Artagñan y de la Licda. z, abogados de la recurrida Girges R, S. A., (GIROSA), quienes afirman haberlas avanzado en su totalidad


Ø  Sentencia No. 40 del Boletín No. 1057:

Considerando, que la sentencia incidental dictada por el Tribunal Superior de Tierras, impugnada ahora en casación, no tiene el carácter de una sentencia definitiva dictada entre las partes, sino de una simple medida en la instrucción del asunto, mediante la cual se concedió a los recurrentes un plazo de 30 días para que si lo entendían procedente precedieran a la recusación del Magistrado Dr. Luis Eduardo, por lo que el recurso interpuesto contra ella debe ser declarado inadmisible, y en consecuencia, no procede el examen de los medios del recurso. Por tales motivos,

Primero: Declara inadmisible el recurso de casación interpuesto por los señores Simón Solano, Simona Solano Jiménez y Juan Solano, contra la sentencia preparatoria dictada por el Tribunal Superior de Tierras, el 3 de marzo de 1995, en relación con las Parcelas Nos. 230-A, 230-B, 230-C, 230-D, 230-E, 230-F, 230-G, 230-H, 230-I, 230-J, 230-K y 230-L, del Distrito Catastral No. 38/17, del municipio del Seíbo, cuyo dispositivo se ha copiado en parte anterior del presente fallo;

Segundo: Condena a los recurrentes al pago de las costas y las distrae a favor de los Dres. Manuel y Julio, abogados de los recurridos, quienes afirman haberlas avanzado en su totalidad. 

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