María Fernanda Pou
Desiree Román Dunlop
Maikol Rodríguez
Emil Attias
Historia del Derecho Inmobiliario en la República
Dominicana
Según
se evidencia en el derecho vigente, el Sistema Registral imperante hasta el 1890,
fue el Sistema Informal, ya que las operaciones sobre bienes inmuebles no
estaban sujetas a ninguna formalidad de registro para la transferencia de los
derecho, sino que eran realizadas en muchos caso por medios de contratos
verbales, fundamentados en la buen fe de los contratos. Fueron frecuentes las
contestaciones judiciales, ya que un simple detentador que pudiese aparenta ser
propietario podía transferir a un tercero, que no tenia como comprobar que su
vendedor no era el legitimo propietario.
El
21 de junio de 1890 se promulgo en el país la Ley Sobre Registros y
Conservadurías de Hipotecas, Ley No. 2914, con la cual entra en funcionamiento
el Sistema Ministerial, de origen francés; la única diferencia que en aquel
país europeo la transcripciones eran obligatorias, en la República Dominicana
era FACULTATIVA.
El
Sistema Ministerial se cumple el principio de prioridad, que garantiza la
preferencia de los derechos que han llegado primero al registro, cumpliéndose
con la máxima romana: “Prior Tempore, Potior Jure” (primero en el tiempo mejor
en el derecho).
La
Ley sobre División de Terrenos Comuneros es considerada el primer gran esfuerzo
del Estado por regularizar y normar la propiedad inmobiliaria en el República
Dominicana.
El
1ero de Julio de 1920 fue dictada la Orden Ejecutiva No. 511,
publicada en la Gaceta Oficial No. 3138 del citado año. Con esta ordenanza se
establece el SISTEMA TORRENS, como sistema registral de la propiedad
inmobiliaria en la República Dominicana. Este sistema parte del principio de
que el Estado es el propietario originario de todas las tierras, y los
particulares deben probar su derecho en un proceso judicial. Como resultado del
proceso de saneamiento, el tribunal interviene adjudica la propiedad a quien
corresponda, y ordena la emisión de un Certificado de Titulo, que es el
documento oficial que acredita del
derecho y quien es su titular, este documento es un titulo inatacable
(principio de autenticidad característico del Sistema), y el derecho por él
derecho contenido es imprescriptible y goza de la garantía del Estado.
El
11 de octubre de 1947, fue dictada la Ley No. 1542 de Registro de Tierras, que
recoge los principios y criterios de la Ordenanza No. 511, que instituye el
Sistema Torrens en la República Dominicana.
LEY 108-05 REGISTRO INMOBILIARIO
Ley
108-05 de Registro Inmobiliario, en fecha del 23 de marzo del 2005, facilitando
la incorporación de modernas tecnologías y procedimientos, tales como:
1. La
Técnica de Folio Real (por medio del Registro Complementario).
2. El
uso del GPS para la ubicación de las parcelas
3. Implementación
de sistemas informáticos para el control y organización de archivos
4. Publicidad
de la información & manejo de operaciones en los distintos órganos de la
Jurisdicción.
¿Qué es el Derecho Real Inmobiliario?
Es
el derecho que relaciona a una persona con un objeto inmueble. Inmueble se
deriva del latín inmobilis, que significa inmóvil o lo que no se puede
movilizar. Es el bien material constituido esencialmente por la tierra y todo
lo que se adhiere a ella de manera permanente o que se repute como tal, o que
recaiga sobre ella y sus accesorios. Se clasifican según el articulo 517 del
Código Civil en: inmuebles por naturaleza, por destino y por el objeto a que se
aplican
a) Inmuebles
por naturaleza: De acuerdo al artículo 518 del Código Civil
“bienes que en razón de su naturaleza no pueden desplazarse; e suelo y lo que
esta incorporado a él. Las heredades, los edificios, las cosechas pendientes y
los frutos aun no cogidos de los árboles. ”
b) Los inmuebles por destino:
Bienes muebles que, sin perder su individualidad, son anexados por el
propietario a un inmueble por naturaleza, motivo por el cual el Legislador los
reputa inmuebles. La accesión puede ser material: muebles unidos al fundo a perpetuidad,
o inmaterial: muebles afectados a la explotación de un inmueble por naturaleza:
animales para el cultivos.
c) Inmuebles por el Objeto al
que se aplican: derecho que recaen sobre un inmueble corporal,
además del de propiedad.
La Propiedad
Es
el derecho real mobiliario o inmobiliario, según el objeto sobre el cual recae,
que confiere a su titular la prerrogativa de usar, gozar y disponer de la cosa.
El derecho de uso está constituido por la prerrogativa que tiene el propietario
de una cosa para servirse de ella según sus necesidades y posibilidades. El
derecho de goce se relaciona con la prerrogativa que le da facultad al titular
del derecho de propiedad para recibir los frutos naturales y civiles que la
cosa produce. Y la disposición consiste en el derecho que tiene el titular de
la propiedad de destruir la cosa objeto de su derecho o enajenarla, esto es,
transferirla por venta, o cederla a título gratuito.
El
derecho de propiedad tiene un carácter, en principio, absoluto, imprescriptible
y oponible a todo el mundo, o sea erga omnes. Del carácter absoluto nos habla
el legislador en el artículo 544 del Código Civil, dice: “La propiedad es el
derecho de gozar y disponer de la cosa del modo más absoluto, con tal que no se
haga de ella un uso prohibido por las leyes y reglamentos”.
La
propiedad tiene un carácter de imprescriptible porque no puede oponérsele la
prescripción cuando ella ha cumplido con los requisitos legales que les
corresponden, por ejemplo cuando se trata de la propiedad inmobiliaria
registrada, contemplado en el artículo 175 de la Ley de Registro de Tierras que
dice: No podrá adquirirse por prescripción o posesión detantatoria ningún
derecho o interés que hubiere sido registrado de acuerdo con la prescripciones
de esta Ley…”
Y
el carácter de erga omne que le otorga el artículo 186 de la mencionada Ley.
Otros elementos caracterizadores de la propiedad son la facultad de exclusión,
la indeterminación de medio para gozar de la cosa ("posibilidades de
acción protegidas en el orden jurídico") y la autonomía frente al Estado.
La
importancia de la propiedad se reconoce en nuestra Carta Magna en su artículo
8, numeral 13, que consagra como fundamental el derecho a la propiedad
privada (también la de los medios de producción) lo cual no impide que, en
ocasiones, se subordine la riqueza del país en sus distintas formas y sea cual
fuere su titularidad al interés general. Por otra parte, los propios textos
constitucionales introducen el concepto de función social como paliativo o criterio
moralizador y rector del uso y disfrute de la propiedad. No se olvide, con
todo, que en cuanto derecho fundamental vincula a todos los poderes públicos,
siendo necesario respetar en todo caso su contenido esencial, lo cual no está
reñido con la posibilidad de que sean susceptibles de expropiación forzosa
bienes o derechos concretos, aun cuando nadie podrá ser privado de su propiedad
sino por autoridad competente y causa justificada de utilidad pública, previa
la indemnización que corresponda..
Autores
- Dr. Jorge Subero Isa
Los
Derecho Reales son limitados, esto se explica porque los derechos reales no
pueden resultar de un acuerdo de voluntades; es únicamente la ley que
puede crear derecho reales, de precisar los poderes de una persona sobre una
cosa; no existen fuer de la ley
Los
Derechos Reales son fácilmente transmisibles; esto tiene su explicación en que
cuando una persona tiene un derecho real ella puede transferir ese derecho a
cualquier persona, salvo que haya una prohibición expresa en ese sentido; lo
mismo regularmente decir del crédito que tiene sobre su deudor, lo que
regularmente se hace mediante la operación jurídica denominada cesio de
crédito.
Los
Derechos Reales (DR) son OPONIBLE a todo el mundo, esto quiere decir que surten efectos con respecto a todos,
nadie puede desconocer la existencia de un DR una ves que este haya sido
sometido a los requisitos de publicidad organizado por la ley.
- Manuel Osorio
La
propiedad es un derecho real pues recae sobre una cosa corporal, la cual puede
ser, mueble o inmueble; es un derecho patrimonial pues es susceptible de una
evaluación pecuniaria que tienen un objeto económico y es un derecho subjetivo
pues genera una prerrogativa de un particular con respecto a un bien.
Esta
clasificación del derecho de propiedad como un derecho real proviene de la
clasificación clásica realizada por el Jurisconsulto romano Gallo, quien
dividió las acciones en in rem e in personae. Nos importan en este
momento los derechos reales, es decir los derechos sobre las cosas, los cuales
generan, tradicionalmente dos prerrogativas: el derecho de persecución y el
derecho de preferencia.
- Christian Larroumet
En
su ya citada obra de Derecho Civil, al momento de explicar como en el derecho
antiguo se diferenciaba la propiedad de los muebles de la de los inmuebles, nos
indica que el derecho antiguo, la fortuna era esencialmente agrícola, lo
cual era normal en una sociedad rural; en consecuencia, era una fortuna
inmobiliaria.
- Eduardo Rene Lefebvre de
Laboulaye
En
su memoria “Historia del Derecho de Propiedad en Europa”, nos cuenta que la
propiedad del suelo ha sido siempre la primera riqueza y el primer poder, se
han organizado sobre esta base todas las sociedades antiguas y modernas; en
manos de los poseedores del suelo se ha hallado siempre el poder - absoluto y
tiránico cuando la propiedad se concentra en pocas manos- (…) el derecho de
propiedad refleja en sus vicisitudes todas las revoluciones sociales; a la
propiedad se dirigen todos los cambios en la condición de las personas, que se
reducen finalmente a capacidades e incapacidades de poseer.
Jurisprudencia
Ø Sentencia No. 60 del Boletín No. 1057:
Considerando, que tal
como se ha expresado precedentemente el punto de partida de los plazos para
interponer los recursos en esta materia, de conformidad con la parte final del
artículo 119 de la Ley de Registro de Tierras, es el día en que ha tenido lugar
la publicación de la sentencia, esto es, la fijación del dispositivo de la
misma en la puerta principal del tribunal que la dictó, que tal como también se
ha señalado en parte anterior del presente fallo, en la especie consta la
mención de que la sentencia impugnada fue fijada en la puerta principal del
Tribunal Superior de Tierras el 1ro. de julio de 1994; que por tanto, el plazo
para el depósito del memorial de casación por ser franco vencía el 2 de
septiembre de 1994, plazo que aumentado en un (1) día, en razón de la distancia
de 153 kilómetros que media entre la ciudad de Santiago, domicilio de la
recurrente y la ciudad de Santo Domingo, asiento de la Suprema Corte de
Justicia, debía extenderse hasta el 7 de septiembre de 1994, ya que el término
se aumenta en razón de un día por cada 30 kilómetros de distancia o fracción
mayor de 15 kilómetros; que habiendo sido interpuesto el recurso el 8 de
febrero de 1995, mediante el depósito ese día del memorial correspondiente, en
la Secretaría de la Suprema Corte de Justicia, resulta evidente, que dicho
recurso fue interpuesto tardíamente, y en consecuencia, debe ser declarado inadmisible,
por lo que no ha lugar a examinar los medios del recurso. Por tales motivos,
Primero:
Declara inadmisible por tardío el recurso de casación interpuesto por
Inversiones del Norte, C. por A., (INVERNOCA), contra la sentencia dictada por
el Tribunal Superior de Tierras, el 28 de junio de 1994, en relación con el
Solar No. 2, Manzana No. 806 (Parcela No. 22-A-3-D-Porc-J) del Distrito
Catastral No. 1 (uno) del municipio de Santiago, cuyo dispositivo se ha copiado
en parte anterior del presente fallo;
Segundo: Condena a la recurrente al
pago de las costas y las distrae a favor del Dr. Artagñan y de la Licda. z,
abogados de la recurrida Girges R, S. A., (GIROSA), quienes afirman haberlas
avanzado en su totalidad
Ø Sentencia No. 40 del Boletín No. 1057:
Considerando, que la
sentencia incidental dictada por el Tribunal Superior de Tierras, impugnada
ahora en casación, no tiene el carácter de una sentencia definitiva dictada
entre las partes, sino de una simple medida en la instrucción del asunto,
mediante la cual se concedió a los recurrentes un plazo de 30 días para que si
lo entendían procedente precedieran a la recusación del Magistrado Dr. Luis
Eduardo, por lo que el recurso interpuesto contra ella debe ser declarado
inadmisible, y en consecuencia, no procede el examen de los medios del recurso.
Por tales motivos,
Primero: Declara inadmisible el recurso
de casación interpuesto por los señores Simón Solano, Simona Solano Jiménez y
Juan Solano, contra la sentencia preparatoria dictada por el Tribunal Superior
de Tierras, el 3 de marzo de 1995, en relación con las Parcelas Nos. 230-A,
230-B, 230-C, 230-D, 230-E, 230-F, 230-G, 230-H, 230-I, 230-J, 230-K y 230-L,
del Distrito Catastral No. 38/17, del municipio del Seíbo, cuyo dispositivo se
ha copiado en parte anterior del presente fallo;
Segundo: Condena a los recurrentes al
pago de las costas y las distrae a favor de los Dres. Manuel y Julio, abogados
de los recurridos, quienes afirman haberlas avanzado en su totalidad.
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