SECCIÓN I.- EL
SISTEMA REGISTRAL DOMINICANO.
1._ EL SISTEMA REGISTRAL.
La palabra
registro viene del latín regestrum,
y es definida como la acción y efecto de registrar. El diccionario de la
Real Academia de la Lengua Española ofrece una segunda acepción: lugar donde se
puede registrar o ver algo.
Entonces se
podría definir el Sistema Registral como el conjunto de normas reguladoras que
en un determinado Estado realiza para poder organizar los derechos de
propiedad, así como el régimen y organización sostenidas de
las mismas.
Las bases generales del Sistema Registral Dominicano se encuentran en los
Artículos 23, 24 y 25 del reglamento de registro de título los cuales expresan
que el inmueble es la base principal en el cual se realizan todos los asientos
de inscripciones y cancelaciones de los derechos reales, cargas y gravámenes,
como también especifica que el inmueble registrado es toda parcela o superficie
de terreno, con todo lo edificado, plantado y adherido al suelo,
individualizado mediante un plano de mensura con una designación catastral,
sobre el que existe un derecho de propiedad registrado en los Registros de
Títulos.
El sistema
registral dominicano se encuentra creado sobre la base del sistema Torrens de
Registro de la Propiedad Inmobiliaria, desde que en el año 1920 se implantó en
nuestro país la orden ejecutiva 511, que terminó con la publicación de la ley
1542 sobre Registro de Tierras del año 1947.
1.1_ CARACTERÍSTICAS DEL DERECHO REGISTRAL ANTES DE LA LEY 1542.
Como hemos expresado
anteriormente, el sistema de Registro de la Propiedad en la República
Dominicana, se encuentra fundamentado en el sistema Torrens de Registro de la
Propiedad Inmobiliaria, el cual se inició a aplicar en nuestro país a partir de
la entrada en vigencia de la orden ejecutiva 511, del año 1920, con la cual el
Gobierno de Ocupación Norteamericana nos apartó del sistema de registro de
origen francés que imperaba en nuestra nación y que de una manera precaria aun
convive con el sistema actual.
Nos ha parecido
interesante y necesario que hagamos una pequeña recapitulación del pasado en
nuestro derecho de registro de inmuebles antes de pasar a nuestra realidad.
El autor
dominicano Manuel Ruiz Tejada, en su libro “Estudio Sobre La Propiedad
Inmobiliaria en la República Dominicana”, realiza una división de la evolución
histórica del derecho de propiedad dominicano en cinco períodos fundamentales[1]:
1.Un primer
período que inicia con la célebre Bula de fecha 3 de Mayo del 1493, dada por el
Papa Alejandro VI, por medio de la cual los reyes de España quedaron investidos
con el derecho de propiedad de las tierras descubiertas y por descubrir en el
Nuevo Mundo.
2. Un segundo
período que se inicia con la ley de Amparo Real del año 1578, en virtud de la
cual los Reyes de España reivindicaron para la Corona el derecho de propiedad
en las tierras descubiertas.
3. El tercer
período comienza el 27 de Febrero del año 1844 cuando se independiza la
República Dominicana y adquiere así, por el hecho de su independencia, todos
los derechos que sobre estas tierras tenía en su patrimonio la Corona de
España, adquiridos desde la época del descubrimiento y de la conquista.
4. El cuarto
período comienza con la Ley sobre división de Terrenos Comuneros del 21 de
Abril del año 1911.
5. El quinto
periodo es el que inicia al publicarse el 31 de Julio del 1920, la ley sobre
Registro de Tierras (sustituida por la ley No. 1542 de fecha 11 de octubre del
1947)
En su obra
“Derecho Registral” el autor Wilson Gómez, establece la existencia de un nuevo
período dentro del desarrollo histórico que abordamos en esta oportunidad, el
cual se inicia con las reformas constitucionales del año 1994, se dieron como
resultado el establecimiento de una nueva forma de elección de los jueces,
y por vía de consecuencia, de la
realización de esfuerzos y programas que al final han producido la derogación
de la ley 1542 sobre Registro Inmobiliario y la publicación por parte del
Congreso Dominicano de una nueva ley para la propiedad inmobiliaria, denominada
ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario.
Veamos, de
manera sucinta, la individualidades de cada uno de ellos:
a)
Primer período: la Bula Inter Caétera o de donación,
de fecha 3 de mayo del 1493.
La Bula es el
documento oficial emitido por el Papa como máximo representante de la iglesia
católica. La misma fue dictada por el Papa Alejandro VI, cuyo verdadero nombre
era Rodrigo de Borgia.
Esta Bula Inter
Caétera consistía y tenía por objeto que todas las tierras del nuevo mundo
-como le llamaban a las descubiertas por Cristóbal Colon - se las concedían a
los reyes de España, sin ningún tipos de reservas, Los reyes Católicos se
preocuparon enseguida de obtener los derechos de conquista y evangelización
sobre las nuevas tierras, que el papa Alejandro
VI les había otorgado.
Así que con la
Bula Inter Caétera obtuvo carácter de Ley la conquista ya que la misma por
disposiciones de los reyes católicos la usaron para poder justificar las acciones jurídicas de todas las tierras
descubiertas o por descubrir.
Es a partir de
esta Bula Inter Caétera, que empieza la historia de la propiedad inmobiliaria
en la República Dominicana.
b)
Segundo período: La Ley de Amparo Real, del 20de
noviembre del 1578.
Por medio de
esta Ley los Reyes de España reivindicaron para la corona el Derecho de
Propiedad en las tierras descubiertas, a la vez a sus principales
terratenientes le fueron otorgadas grandes porciones pero a la vista que
estaban lejos de España, llegaron a falsificar documentos de propiedad para
beneficios propios y también recibían documentos sin ninguna base legal ya que
los mismos eran fraudulentos, por tales motivos España se vio precisado emitir
la Ley de Amparo Real. La finalidad de dicha Ley era de restablecer todas las
tierras ocupadas ilegalmente.
El Dr. Rafael
Ciprián en su obra Tratado de Derecho Inmobiliario resalta con un muy buen ejemplo, las consideraciones sobre
la Ley de Amparo realizado por Manuel Ramón Ruiz Tejada de la obra “Estudio sobre la propiedad inmobiliaria en
la República Dominicana.”
“Por haber nos
sucedido enteramente en el señorío de las Indias y pertenecer a nuestro
Patrimonio y Corona Real los baldíos, suelos y tierras que no tuvieren
concedidos por los Señores Reyes nuestros predecesores, o por Nos, o en nuestro
nombre, conviene que toda la tierra, que se posee sin justo y verdaderos
títulos, se nos restituya, según y cómo se nos pertenece, para que reservando
ante toda cosa lo que a nos, a los Virreyes, Audiencias y Gobernadores
pareciere necesario para las plazas, exidos, propios, pastos y baldíos de los
Lugares y Consejos, que estén poblados, así por lo que toca al estado presente
en que se hallan, como al porvenir, y al aumento que puedan tener, y
repartiendo a los indios lo que buenamente hubiere menester para labrar, y
hacer sus sementeras y crianzas confirmándoles en lo que ahora tienen, y
dándoles de nuevo lo necesario, toda las demás tierras quede y esté libre y
desembarazada para hacer merced y disponer de ella a nuestra voluntad. Por
tanto lo cual ordenamos y mandamos a los Virreyes y Presidentes de Audiencias Pretoriales,
que cuando les parecieren señalen término competente para que los poseedores
exhiban ante ellos, y los ministros de sus audiencias, que nombren, los títulos
de tierras, estancias, chacras, y caballerías y amparado a los que con buenos
títulos y recaudos, o justas prescripciones poseyeren, se nos vuelvan y
restituyan los demás para disponer de ellas a nuestra voluntad. (D. Felipe II
en 20 de Noviembre de 1578. Y a 8 de marzo de 1589. Y en el Pardo a 1 de
Noviembre de 1591. Recopilación de Leyes de Indias, Tomo II, página 42.)[2]”
c)
Tercer período: La Independencia Nacional, de fecha 27
de febrero del 1844.
La proclamación de la
Independencia Nacional el 27 de febrero de 1844 y la Constitución del 6 de
noviembre del mismo año trae el cuarto período de la evolución de la propiedad
inmobiliaria. La República Dominicana adquirió todos los derechos de riqueza
patrimonial. “La parte española de la isla de Santo Domingo y sus islas
adyacentes, forman el territorio de la República Dominicana”, reza la
Constitución en su artículo 2.
Con la Independencia en el año 1844 la República Dominicana adquirió todos los derechos de
las tierras que pertenecían a los Reyes Católicos, para lograr dicho objetivo
se dictó la Ley sobre Bienes Nacionales del 21de Julio 1844, impulsada por el
presidente Pedro Santana[3].
La República
Dominicana declaró por la independencia, que es propietaria de todas las
tierras que no hayan sido legalmente transferidas por el Estado por sus
causantes.
Como sabemos,
desde el año 1822 hasta el 1844 los haitianos se mantuvieron infranqueables
dentro del territorio dominicano, hay que reconocer que este fue un hecho que
empeoro la situación jurídica de la parte este de la isla Española, ya que
durante los 22 años de ocupación, los invasores haitianos no llegaron a
comprender el ordenamiento jurídico existente, el cual permitía un amplio
conocimiento respecto a la tenencia de la tierras, y por consiguiente
procedieron a dictar una serie de medidas que pretendían la legalización de la
tenencia de las tierras, medidas estas que no pudieron resolver la situación
del Apis, y por el contrario
lo que hicieron estas medias fue confundir aún más el orden establecido.
Antes de pasar
al próximo período es de saber que como nación uno de los más importantes
hechos realizados en esta etapa es donde ocurre el mejor y más grande
acontecimiento histórico que hemos tenido todos los dominicanos el cual es “La
Independencia”.
d)
Cuarto período: La Ley sobre división de terrenos
comuneros, del 21 de abril del 1911.
Los terrenos
comuneros constituían el medio rural de propiedad inmobiliaria de principios de
siglo en nuestro país, el cual surgió en la época colonial española.
En términos
generales, el terreno comunero era una propiedad indivisa perteneciente o que
se diga pertenecer a dos o más personas, cuyos derechos están representados en
acciones denominadas “pesos” u otras unidades que guarden relación al valor o
derecho proporcionales con el área del terreno. Se manejan tres hipótesis con respecto al
origen de este tipo de propiedad[4]:
- Los
reyes españoles cuando hacían alguna concesión o merced, en relación con
estas tierras señalaban un predio generalmente extenso, dentro de límites
naturales, pero sin indicar el área.
Estos límites imprecisos encerraban un área determinada que no
había sido medida. Cuando el dueño
de aquel terreno iba a venderlos, le asignaba un precio determinado según
las circunstancias. Si el valoraba,
por ejemplo, en 2,000.00 y vendía 100 señalaba con esto que estaba
vendiendo la cantidad de terreno que en la partición pudiera corresponder
a la cantidad de pesos que enajenaban.
Así surgió el peso de título como una unidad para facilitar las
operaciones de ventas. Ventas
sucesivas engendraban nuevas subdivisiones, tomando siempre como
referencia el valor asignado al terreno y no el área, puesto que ésta se
desconocía;
- como al
momento de la colonia la propiedad se encontraba dividida en cuatro
grandes grupos, propiedad realenga, propiedad eclesiástica, propiedad
particular de los colonos españoles y la comunidad indígena, siempre hubo
tierras poseídas en común dentro de predios indivisos. Andado el tiempo se hacía necesario para
la transmisión de un derecho cualquiera en estos terrenos recurrir a
atribuirle valor a todo el sitio, puesto que se desconocía el área del
mismo.
- Se
plantea que el origen del terreno comunero se deduce del acuerdo
particular. Una persona que poseía
un extenso predio como propiedad, le atribuía para venderlo, un valor y
vendía una parte de ese terreno de acuerdo con el valor atribuido, pero
ignorando su extensión. Luego los
adquirientes o sus herederos vendían la parte proporcional que les había
correspondido y nuevas transmisiones originaban nuevos derechos fraccionados
a favor de personas que lo que tenían realmente era una posesión a título
de familiaridad de tolerancia o de conveniencia personal.
Sea cualquiera la
hipótesis más acertada, lo cierto es que en aquella época no existía un
procedimiento de mensura para las propiedades Inmobiliarias.
Con el sistema
de Terrenos Comuneros había un problema serio, ya
a principios de siglos, principalmente en los años de 1908, 1911 existía una
gran preocupación sobre la realidad de los terrenos comuneros, lo que dio lugar
a que el senador Manuel Ubaldo Gómez, presentara un proyecto de ley tomando en
consideración lo que había sido la Ley de Terrenos Comuneros de Cuba, del año
1911. De ahí en adelante, a pesar de que esa Ley se convirtió, o ese proyecto
se convirtió en la Ley de Terrenos Comuneros del año 1911, el problema no se
resolvió, ese problema no se solucionó, al contrario, se agravó. Pero ya los
Estados Unidos que estaban totalmente conscientes de la precariedad de sus
títulos, encomiendan en el año de 1919 a Francisco J. Peynado que prepare un
proyecto de ley de registro de tierra, y lo preparó. Se había tomado mucho en cuenta lo que era la
experiencia en Filipinas, en Filipinas donde había en cierta medida, un
problema también de terrenos comuneros y como un dato curioso es que cuando
Francisco J. Peynado presenta el proyecto con el visto bueno de las autoridades
de la ocupación norteamericana, se designó el Tribunal Superior de Tierras,
antes de la promulgación de la ley, y otro dato que no es muy conocido, es que
la integración de ese tribunal era de tres miembros y dos de ellos eran
norteamericanos, y que su presidente James Bostram era norteamericano, y que el
único miembro dominicano de ese Tribunal Superior de Tierras, lo era Manuel de
Jesús Troncoso De la Concha[5].
Esta
legislación constituye el primer esfuerzo del legislador dominicano para
organizar un sistema de dividir los terrenos comuneros. La ley fue promulgada el día 21 de abril del
año 1911.
En su
primer artículo esta disposición declaraba de utilidad pública la mensura,
deslinde y partición de los terrenos comuneros, siendo de esta forma, un
procedimiento obligatorio para todo el mundo después de iniciado, siendo
optativo iniciar o no el procedimiento para cada uno de los accionistas del
terreno comunero.
El
procedimiento establecido por esta ley, lo podemos recapitular de la forma
siguiente:
- uno o
más accionistas podían dirigir una instancia acompañada de los documentos
que justificaban su derecho al Juez de Primera Instancia del Distrito
Judicial donde se encontrare el terreno comunero, pidiendo la mensura y
partición del terreno. Esta debía
indicar los copropietarios conocidos y su residencia y si había o no
ausentes o menores sin tutor o si lo ignoraban.
- Si el
juez acogía la instancia nombraba un agrimensor para que efectuara la
petición y un notario para que fuera el depositario de los títulos
- Obtenida
la designación del agrimensor y del notario, las partes debían hacer
publicar en la prensa el resumen de la sentencia y distribuir avisos entre
los vecinos y copropietarios por medio de hojas sueltas, las que enviaban
en número suficiente al Magistrado Procurador Fiscal para que éste las
hiciere distribuir por medio de las autoridades rurales.
- El
Agrimensor debía hacer el perímetro general del sitio, lo cual equivalía a
deslindar dicho sitio entre los sitios vecinos. Después levantaba el plano y el acta de
mensura correspondiente a ese trabajo y de reunirse con el Notario para
dividir el terreno entre el número de accionistas, volvía a terreno para
practicar cada uno de los deslindes particulares. En sentido general, el trabajo del
agrimensor tenía dos etapas: una en el terreno y otra en su estudio,
consistiendo la última en el levantamiento de los planos y actas de
conformidad con el resultado de su actuación.
- Terminadas
las operaciones el agrimensor y el notario sometían al Tribunal las actas
de ellas indicando la parte proporcional de cada accionista en los terreno
divididos y los gastos hechos a fines de homologación.
Dentro de esta etapa se crea la ley de
inscripción de títulos del año 1912. Con
ella se pretendió organizar un catastro para los terrenos rurales, disponiendo
la inscripción de los títulos. Esta ley
tenía un carácter obligatorio y general.
Constituía una obligación inscribir todos los títulos y se establecía
que todo el que adquiriera una propiedad territorial rural debía inscribirla en
el registro en el término de 60 días a partir de la fecha de adquisición. Las funciones referentes a esta ley estaban a
cargo del conservador de hipotecas.
Quinto Periodo. El
Sistema Torrens y la Ley de Registro de Tierras
Manuel
Ramón Ruiz Tejada, establece que el Quinto Periodo de desarrollo del Derecho
Inmobiliario Dominicano inicia con la ley de Registro de Tierras del año 1920
sustituida por la ley 1542 del año 1947, en la cual se impone en nuestro país
el Sistema Torrens de Registro de la Propiedad Inmobiliaria.
Antes
de estudiar esta ley, es necesario que nos remontemos a los comentarios de
nuestro encuentro anterior, con respecto a la ley sobre división de terrenos
comuneros. Resulta que, como es de
nuestro conocimiento, en el año 1916 ocurrió la Primera Invasión Norteamericana
a nuestro territorio.
En el
libro “Trujillismo: Génesis y Rehabilitación” F. Franco nos cuenta que en el
siglo pasado (19) varios gobiernos concertaron con capitales europeos varios
empréstitos cuyos términos contractuales no pudieron cumplir. En 1893 varias operaciones financieras
traspasaron la mayor parte del monto de las deudas a mano de capitalistas
norteamericanos que fundaron, incluso, una compañía financiera para el manejo
de tales acreencias: The Santo Domingo Improvement Co[6].
En
1905 los acreedores europeos solicitaron la ayuda de sus respectivos países
para el cobro compulsivo de sus préstamos al Estado Dominicano, lo que
provocó que el gobierno del presidente
Morales Languasco firmara un acuerdo con los Estados Unidos a fin de evitar la
intervención de las potencias europeas.
Por medio de este acuerdo el gobierno de los Estados Unidos se hizo
cargo de todas las obligaciones tanto extranjeras como nacionales y el
Dominicano entregaba a cambio a los Estados Unidos el manejo de las aduanas del
país, con derecho, incluso, de nombrar los empleados necesarios, de donde se
retiraría un 55 por cierno del total recaudado para ser aplicado al pago de la
deuda pendiente. Los intereses
financieros de los Estados Unidos, las grandes cantidades de tierras apropiable
y la inestabilidad política del país fueron factores principales de la
intervención militar del 1916. En
defensa de esos intereses financieros los norteamericanos invadieron el
país.
El
punto fundamental de todo esto resulta del hecho de que, al momento de la
intervención, los norteamericanos quedaron desagradablemente sorprendidos del
sistema de registro de la propiedad en nuestro país. Dicho sistema, con poco tiempo de aplicación
de la ley sobre división de terrenos comuneros, y como podemos sustraer de las
consideraciones que anteriormente ofrecimos con respecto a esta ley, era
bastante imperfecto y muy susceptible al fraude.
Para
ello idearon la implementación de una ley que nos apartara del sistema
ministerial Francés en lo referente al registro de la propiedad inmobiliaria, y
donde se implantara el sistema Torrens de Registro de la propiedad
inmobiliaria.
Hablemos
un poco de ese sistema para luego estudiar el proceso de su implementación en
nuestro país.
Sir
Robert Richard Torrens era un ciudadano inglés radicado en Australia, donde
ejerció diversas funciones legislativas.
En aquella época Australia era una colina inglesa, y en ella, al igual
que en todo el Imperio, existían dos clases de propiedades[7]:
- la
propiedad de quienes había adquirido de otra persona por testamento,
sucesión intestada, compraventa, donación y otros supuestos.
- la
propiedad de quien tenía un derecho que provenía de la corona.
Resulta
que este sistema de propiedad que existió en la Commonwealth Británica, tenía
ciertos problemas:
a) Si bien la
propiedad de los que tenían derechos provenientes de la corona era sólida e
inatacable, la propiedad proveniente del intercambio comercial o liberalidades,
era insegura pues podían darse casos en los que el bien transmitido no
pertenecía al transmitente, existiendo la posibilidad de cargas ocultas.
b) No existía
un documento firme e inatacable justificativo del derecho de propiedad.
c) No existía
un registro científico de la propiedad inmobiliar
d) Existían
demasiado exigencias para realizar cualquier operación jurídica.
Sir
Torrens ideó un sistema de registro de la propiedad inmueble basado en el
sistema existente para la matriculación de los barcos. El Lic. Arístides Álvarez Sánchez en su libro
“Estudio de la Ley de Tierras”, explica que
Sir Torrens pensó que podía establecer un procedimiento o
sistema similar al que se operaba con los barcos para su registro y venta, lo
que se hacía con relativa facilidad y seguridad, pues bastaba con examinar los
registros públicos para saber quién era el dueño de la nave y después de
realizada la operación hacer un nuevo
registro a favor del comprador y cancelar el registro anterior conservándose
así una fuente permanente donde todo el mundo pudiera cerciorarse quién era el
propietario actual de la nave y el origen de ese derecho[8].
A
propósito de su idea publicó una obra llamada “ The Austalian System of convevacing by Registration of Title” la cuál fue adoptada por la Cámara de los
comunes , siendo aprobada la Real
Property Act en el año 1858.
Este
sistema considera al Estado como propietario de todas las tierras del país y es
aplicable a inmuebles sobre los que ya se haya obtenido la inscripción inicial
o inmatriculación. Para realizar ese
proceso de inmatriculación se requiere presentar al Registro de Títulos el
título que demuestre que se es propietario y adjunto el plano con las mediciones
de la misma. Se realiza un examen del
título y si coincide con el plano presentado, se inscribe un certificado de
titularidad que se archiva en el Registro y se hace un duplicado que es
entregado al propietario. El documento
contiene la historia del terreno, con su número y registro particular. Aun cuando hemos realizado una descripción
simple, el proceso de ingreso de un inmueble al registro es muy riguroso pues
es necesario comprobar tanto los datos físicos del inmueble como
que la alegada titularidad son verídicos. Ese certificado de titularidad, después de
la inmatriculación menciona, como ya dijimos, la historia del inmueble, así
como todos los cambios que se produzcan en el mismo, los derechos reales que lo
gravan. Una vez es realizada esa
inscripción, la misma es invulnerable, y de ella se presumen cuatro
presunciones jure et de jure[9]:
- Presunción
de validez del derecho inscrito
- Presunción
de Integridad del registro (lo que no está inscrito no existe)
- Presunción
de exactitud del registro
- Presunción
de Posesión del derecho inscrito
La
inmatriculación también produce que el titular puede registrar cualquier tipo
de acto traslativo del dominio de inmuebles o constitutivo, traslativo,
modificativo o extintivo de derechos reales inmobiliarios.
Si
producto de ese proceso de inmatriculación a una persona se le priva de su
propiedad o derecho, se establece un fondo de seguro para indemnizar
económicamente a los afectados.
No
existe en Australia una oficina que verifique las mediciones, es decir un
Catastro, pues todas las funciones las realiza el mismo registro.
Este
sistema es utilizado en varios países como Canadá, Jamaica, Uganda, República
Dominicana, Inglaterra, Nueva Zelandia y 20 Estados de los Estados Unidos.
En ese
sentido, fue este el sistema con los norteamericanos idearon instaurar y que al
efecto hicieron por medio de varias órdenes ejecutivas.
Primeramente
se dictó la orden ejecutivo 363, por medio de la cual se suspendieron los
efectos de la ley sobre División de Terrenos Comuneros del año 1911. Luego se dictó la orden ejecutiva No. 417 que
autorizó la realización de algunas mensuras y homologaciones pendientes y por
último la orden Ejecutiva No. 511 que no es más que la ley de Registro de Tierras
del 31 de Julio del 1920.
Esta
ley derogó de manera expresa la ley de División de Terrenos Comuneros del año
1911, además de la ley de inscripción de títulos del 1912. El objetivo de la implantación de ese
sistema, según afirma Arístides Álvarez Sánchez en su citada obra sobre la ley
de Tierras, fue no fue movido únicamente
con el propósito de organizar un método realmente científico y seguro para el
registro de las tierras y sus mejoras, sino además, con el fin de resolver el
problema de los terrenos comuneros que afectaba a todo el país y que constituía
un verdadero desastre y caos profundamente perjudicial a la economía nacional,
a la estabilidad social y al buen crédito de la nación, ya que personas inescrupulosas se habían dado
a la tarea de hacer una provechosa industria de la fabricación de títulos o
acciones de pesos falsos, sobre todo en la región Este del país.
Esta
orden ejecutiva fue sustituida por la ley 1542 sobre Registro de Tierras, de
fecha 11 de octubre del año 1947, la cual recoge todas las disposiciones de la
indicada Orden Ejecutiva, con algunas modificaciones.
Ley 1542 Sobre Registro de Tierras
Los
objetivos de la Ley sobre Registro de Tierras son claros:
Establecer
un sistema de registro de propiedad creíble, que sustituya de forma gradual el
sistema ministerial imperante en nuestro territorio.
De
esta forma la ley dispone un sistema de Saneamiento de la propiedad
inmobiliaria ( que no sería más que la inmatriculación de que habla el sistema
Australiano) y un sistema partición,
para el caso de los terrenos comuneros. El
sistema de saneamiento pretende que todos los terrenos existentes en nuestro
país se inserten al sistema registral.
Es por
ello que el objetivo fundamental de la ley 1542, la cual, en opinión de
Arístides Álvarez Sánchez, es una ley de procedimiento, de un carácter inrem y
erga omnes, es depurar el derecho de propiedad inmobiliaria.
Para
ellos, la ley crea diversas instituciones:
- Dirección General de Mensuras
Catastrales, que
es la oficina técnica. Su
funcionamiento se encuentra sometido a las disposiciones de la Ley de
Registro de Tierras y del Reglamento General de Mensuras Catastrales, así
como a las reglamentaciones que la ley 1542 permitía que tomara el
Tribunal Superior de Tierras.
Arístides Álvarez Sánchez nos explica las funciones de la Dirección
General de Mensura Catastrales cuando refiere que como oficina técnica la
dirección general de mensuras catastrales opina sobre la procedencia o no
de un procedimiento de mensura, comprendiendo en este concepto la medición
original del terreno para fines de saneamiento, las subdivisiones,
refundiciones, replanteos o cualquier otro pedimento para la realización
de los trabajos similares, pero esta opinión no va sobre el fondo de la
petición sino sobre la parte práctica de la misma (…) indica la denominación
catastral de los terrenos objeto de mensura catastral y los cambios de
estas designaciones por trabajos ejecutados con posterioridad al
saneamiento o a cualquier otra
circunstancia que ameriten esas variaciones. Esta oficina ejerce un control estricto
sobre la ejecución de los trabajos puestos a cargo de los agrimensores (…)
y cuyos resultados tienen que ser sometidos para fines de revisión y
aprobación.
- El Abogado del Estado y Fiscal ante
el Tribunal de Tierras, quien es el representante del Estado ante
el Tribunal de Tierras. Recordemos
que es un principio fundamental del sistema Torrens considerar al Estado
propietario original de todos los inmuebles, razón que justifica la
presencia de este funcionario en esta jurisdicción. Además de ser el Abogado del Estado en
ocasión de un proceso de saneamiento, ejerce las funciones de Fiscal ante
el Tribunal de Tierras. Sus
funciones como abogado del Estado son descritas por Arístides Álvarez
Sánchez cuando nos dice que como abogado del Estado deberá intervenir
a nombre de éste en todos los procedimientos de saneamiento y adjudicación
de títulos de propiedad en que tenga algún interés o aparente tenerlo (…)
tiene también la facultad para pedir al Tribunal Superior de Tierras que
dicte la orden correspondiente para mensurar determinada porción de
terreno, por lo que es, en principio el juez de la seriedad o procedencia
de un pedimento de mensura catastral[10]. Sus funciones como Fiscal se
circunscriben a perseguir a los infractores de la ley de Registro de
Tierras y a participar o emitir sus
opinión en el caso de las demandas por causa de error material o fraude.
- Los Jueces de Jurisdicción
Original, quienes son jueces de primer grado en los litigios de
tierra surgidos en la jurisdicción, y de segundo grado a propósito de las
apelaciones de las acciones posesorias de sentencias provenientes de los
Juzgados de Paz. Como jueces de
primer grado, tiene la facultad determinada por el artículo 13 de la ley
1542, de conocer de todas las facultades conferidas al Tribunal de Tierras
y que se encuentran en el artículo 7 de la ley 1542, y que son: lo. de los procedimientos relativos al
saneamiento y registro de todos los terrenos, construcciones y mejoras
permanentes, o d cualquier interés en los mismos; 2o. de los procedimientos
para la mensura, deslinde y partición de terrenos comuneros; 3o. de la
depuración de los pesos o títulos de acciones que se refieran a terrenos
comuneros; 4o. de las Litis sobre derechos registrados; y 5o. de los demás
procedimientos y casos específicamente tratados en la presente Ley.
Asimismo conocerá de todas las cuestiones que surjan con motivo de tales
acciones o que sea necesario ventilar para la correcta aplicación de esta
Ley, sin excluir las que puedan referirse al estado, calidad, capacidad o
filiación de los reclamantes.
- El Tribunal Superior de Tierras, de jurisdicción nacional, cuyo Presidente
es a la vez el presidente del Tribunal de Tierras ( es decir tanto del
Tribunal como de las oficinas que le son adscritas, como son el Abogado
del Estado, los Registradores de Título, La Dirección General de
Mensuras). El Tribunal Superior de
Tierras es el Tribunal de segundo grado en el caso de los asuntos
conocidos por los jueces de jurisdicción original, así como el Tribunal
revisor de las decisiones tomadas por los jueces de Jurisdicción Original
en primer grado. Ejercía también
las funciones administrativas correspondientes a la jurisdicción de
tierras.
- La Secretaria General, que no era más que el puente entre los
usuarios y el Tribunal de Tierras.
- Registro de Títulos, son las oficinas destinadas a llevar en
los libros preparados al efecto un registro de la propiedad inmobiliar o
de cualquier otro derecho real inmobiliario que la afecte y que por tanto,
sea susceptible de registro de acuerdo con los fines y propósitos de la
ley[11].
[1] Ruiz Tejada, Manuel. Estudio Sobre La Propiedad Inmobiliaria en
la República Dominicana, Páginas 5 y 6
[2].
CIPRIAN, Rafael. “Tratado de Derecho Inmobiliario”, Editora Centenario, S.A.,
Santo Domingo, República Dominicana, Primera edición 2003. Págs. 150, 151._
[3].
CIPRIAN, Rafael. “El abogado del Estado y fiscal ante el Tribunal de Tierras,
pag. 26._
[5]. Ref. Palabras del Dr. Jorge A. Subero Isa, pronunciadas en
la escuela nacional de la judicatura, de
fecha 6 de
Julio del 2001, el texto del presente discurso fue improvisado por su autor y
la presente, es una transcripción de la cinta en las que fue grabada._
[6] Franco, F. Trujillismo:
Génesis y Rehabilitación. Citado en la
Enciclopedia Dominicana. Tomo V, página
126.
[7] El Sistema Registral Australiano.
Disponible en: http://www.ua.es/estudios1002.htm
[8] Álvarez Sánchez, Arístides.
Estudio de la ley de Tierras.
Página 16
[9] El Sistema Registral Australiano, Op. Cit.
[10] Álvarez Sánchez, Arístides.
Op. Cit. Página 45
[11] Op. Cit. Página 37.
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