Por: Genesis
Ureña, Jaime
Camps, Melina
Berigüete, Karelina
Núñez, Ileana
Ortega
El derecho real, es una de las divisiones del
derecho en su clasificación meramente “clásica”, decimos clásica ya que viene
desde los Romanos, a razón de que nuestro derecho se deriva o mejor dicho es
producto de lo que es el derecho romano-germanico. El derecho real es una
relación juridica que posee una persona sobre una cosa, así lo definen los
Hermanos Mazeaud “el derecho real es una relación jurídica inmediata y
directa entre una persona y una cosa”. Abarcando más sobre lo que es el tema de
nuestro ensayo comenzamos diciendo que los derechos reales pueden reacer sobre
un mueble o un inmueble y que estos abarcan o se subdividen en reales
principales o reales accesorios, los reales principales son llamados comunmente
derecho de propiedad y este abarca distintas desmembraciones: el usufructo, el uso, habitación, las
servidumbres reales, y las enfiteusis. Pero nosotros trataremos solo el
usufructo, el derecho de uso y habitación.
El usufructo según su
definición más celebre es el derecho de usar y disfrutar cosas ajenas.
El usufructo proviene de la desmembración de los derechos reales principales -derecho
de propiedad-. Desde el derecho Romano se le contrae tres atributos: jus utendi
(derecho de usar la cosa), jus fruendi (derecho de gozar la cosa y de percibir
sus frutos) y jus abutendi (derecho de disponer la cosa). El usufructo
le permite al usufructuario el derecho de usar (jus utendi) y de disfrutar la
cosa ajena (jus fruendi).
Según la definición que
nos ofrece el Derecho Común, “el usufructo consiste en el derecho de gozar de
cosas cuya propiedad pertenece a otro, como éste mismo; pero conservando la
sustancia de aquellas”.
En el mismo sentido, Bonnecase, expresa que “El usufructo es un derecho real de
goce, esencialmente vitalicio, sobre una cosa perteneciente a otra persona”.
Cabe destacar que este derecho puede recaer tanto sobre bienes muebles como
sobre bienes inmuebles.
El usufructo es una desmembración del derecho de
propiedad o real principal, que le confiere a su titular, al cual se llama
usufructuario, el derecho de usus, permitiéndole usar la cosa; y el derecho del
fructus, que es el derecho de percibir los productos generados por la cosa.
El usufructo le otorga a su titular el uso y el gozo
de un bien que pertenece a otra persona. Es por esto que, el usufructuario es
el que tiene la posesión sobre el bien y el propietario la nuda propiedad. Se
llama cuasi-usufructo cuando recae sobre cosas consumibles, cuyo valor, o una
cantidad de cosas semejantes debe restituir el usufructuario.
Por otra parte, el usufructo puede recaer sobre
bienes aislados, siendo, en este caso, a título particular, o sobre todo o
parte de, un patrimonio, siendo entonces a titulo universal. Tambien, el
usufructo puede comprender renta vitalicia, de consumibles (cuasi-usufructo)
-como se menciono anteriormente-, de cosas que no se consumen inmediatamente
pero que se van deteriorando a traves del tiempo, bosques.
Es importante tener en cuenta que el propietario de
la cosa sea mueble o inmueble no podrá perjudicar al usufructuario para que
este no pueda percibir bien los frutos; el propietario no podrá reclamar el
término del usufructo o pedir indemnización sobre alguna mejora que se haya
hecho. Además el usufructuario gozará del aumento que sobrevenga la cosa, y
además gozara de los derechos de servidumbre de paso.
Acerca de las características que posee el usufructo
podemos mencionar algunas, (1) Es un derecho real limitado de goce: el usufructuario no puede vender, enajenar o
hipotecar el bien, ya que el mismo solo puede gozar del mismo y percibir sus
frutos. (2) Tiene Carácter temporal: es
temporal (por el tiempo que las partes hayan consensuado), y a la vez vitalicio
(ya que si el usufructuario muere antes del término establecido se extingue).
(3) Permite disfrutar los bienes ajenos. (4) Debe conservar el bien en su forma y
sustancia. (5) Tiene un carácter Erga Omnes: es un derecho real de goce oponible a todo el mundo. Y por ultimo pero no menos importante, (6) Es un acto de origen convencional: esto
es según el artículo 579 del Código Civil, dispone que el usufructo deberá ser
establecido por ley o por la voluntad del hombre. Cuando se referimos a
voluntad, la persona debe tener las capacidades necesarias para poder contratar
(capacidad, consentimiento, objeto, causa), el usufructuario y propietario deberán
tener la capacidad necesaria para contratar, deben dar su consentimiento
libremente, el objeto y la causa ya entonces expondrían sobre el usufructo en
si en ese caso específico.
El usufructo consta de ciertos requisitos para tu
formación, es por esto que el
usufructo puede derivarse de distintas maneras: de la ley,
de la voluntad humana (donación, testamento y
contratos a título oneroso), y de la prescripción adquirida, esta puede ser de
30 años o de 10 a 20, como en el caso de que el testador legue el usufructo de
un bien que no le pertenece.
Cierto número de
obligaciones recaen sobre el usufructuario, todas las cuales se derivan del
principio de que se debe conservar la sustancia de la cosa que se tiene.
Todas estas obligaciones
son reales, en el sentido que hemos dado a este término, siendo por
consiguiente lícito al usufructuario eludirlas abandonando el usufructo. Básicamente
son: Gozar como buen padre de familia es decir, como
administrador diligente y cuidadoso;
conformarse con el destino
que el propietario haya asignado a la cosa, no transformar, por ejemplo, una
casa habitación en hotel; pagar las cargas del usufructo, efectuar
principalmente, las reparaciones de conservación,
en los cuales la ley define las reparaciones mayores oponiéndolas a las de
conservación; y, participar, cuando el usufructo es universal o a titulo
universal, el pago de las deudas de acuerdo con el.
El usufructo, asi como cualquier derecho esta
expuesto a poder extinguirse, las causas de su extinción pueden ser varias, la
causa normal es la muerte del usufructuario; puesto que el derecho de
usufructo, es vitalicio. Termina también por el vencimiento del plazo, la
pérdida total de la cosa, la renuncia del usufructuario, el no-uso durante
veinte años, la usurpación en provecho de un tercero, la consolidación, es
decir, la reunión en la misma persona de las cualidades de propietario y de
usufructuarios, la perdida por abuso del goce, la resolución del derecho del
constituyente, con contar las causas especiales a los usufructos legales.
Al extinguirse el usufructo debe liquidarse la
situación, mediante la restitución de los bienes por parte del usufructuario, y
por una liquidación de cuentas entre este y el nudo propietario. El propietario
puede reclamar daños y perjuicios cuando el usufructuario no haya cumplido sus
obligaciones. Este por su parte, tiene derecho a exigir el valor de las
reparaciones mayores que haya efectuado o las sumas que haya suplido para este
efecto, este contenido fue abarcado por nuestro Código Civil en sus Artículos
605, 609 y 612.
En lo que se refiere a las mejoras, el usufructuario
no puede reclamar “indemnización alguna por las que pretenda haber hecho, aun
cuando el valor de la cosa hubiere aumentado”, salvo sus derechos para retirar
los espejos, cuadros y otros ornamentos que haya colocado en el inmueble, pero
con la obligación de reponer la finca a su anterior estado. La jurisprudencia
aplica por extinción, el Art 599, a las construcciones hechas por el
usufructuario.
En definidas cuentas el
Usufructo se extingue por las siguientes causas:
la muerte del
usufructuario, por el vencimiento del término, por la prescripción extintiva,
la denuncia del usufructuario, la consolidación de derechos, la privación del
usufructo decretada por los tribunales, el no uso del derecho en el transcurso
de veinte años, y por último, la pérdida total de la cosa en que consiste el
usufructo.
A raíz, de aunque el
usufructo puede ser transmitida en dado caso de que no sea así siempre queda la
pregunta de ¿Qué puede pasar con la cosa cuando pasa a manos de otro
propietario? Muchos piensan que puede verse como causa de un delito, pero según
la jurisprudencia de la SCJ no lo ve de esa manera: “No se configura el
delito de violación de propiedad cuando la demandada, al momento de producirse
la venta a favor del demandante, usufructuaba dicha propiedad con el
consentimiento del antiguo propietario y el conocimiento del actual dueño, ya
que dicho delito consiste en introducirse en una propiedad ajena sin permiso
del propietario, arrendatario, etc.”
y para esclarecernos un poco más
solo es delito cunado se usurpa el lugar, este delito -Violaciónón A La Propiedad- se
comete tan pronto una persona se introduce a un bien inmobiliario urbano o
rural sin autorización del dueño, arrendatario o usufructuario legal, sin que
se exija el ejercicio de la violencia física en la acción.
Poniendo de manifiesto la siguiente desmembración
del derecho real principal o mejor dicho el derecho de propiedad, abarcamos que
el derecho de uso y habitación, son derechos limitados de goce, que confieren a su titular un derecho
similar al del usufructuario, pero con características limitadas.
Cuello nos define El derecho de uso como “la
prerrogativa real mediante la cual se otorga el beneficio a su titular de
poseer la cosa que es propiedad de otro y tomar frutos para satisfacer sus
necesidades básicas y las de su familia (implica las personas que habitan con
el usuario del lugar donde goza de dicho derecho). Su titular no puede ejercer
el jus utendi y el jus fruendi sino dentro de los límites estrictos de su
subsistencia. Esto lo diferencia del usufructo”.
El derecho de habitación, según nos ilustra Cuello
no es más que el derecho real mediante el cual se otorga a su titular el
beneficio de habitar una casa o para de ella, la misma perteneciendo a otra
persona, disfrutando de la parte necesaria para su alojamiento y el de su
familia.
Estos se encuentran tipificados en los artículos 625
al 636 del Código Civil. El derecho de uso y habitación confieren el privilegio
de que una persona utilice la cosa como si fuera el propietario, de manera
limitada.
Los derechos de uso y habitación son derechos
limitados de goce, que confieren a su titular un derecho similar al del
usufructuario, con características limitadas, esto es así a medida en que nos
referimos sobre cuales son las caracteristicas de estos derechos –los mismos
que los del usufructo, pero limitados-.
Acerca de las obligaciones
del usuario y del titular del derecho de habitación, para la persona que gozara
de esos derechos no podrá gozarlos sin antes dar un depósito o una garantía. El
usuario debe disfrutar de la habitación como un bon pater familia.
Estos derechos se
arreglaran por escrito, se establecerá una extensión según sea dispuesta en el
mismo. De no mencionarlo en el titulo o en el escrito, el código civil tiene un
método subsidiario: el que tenga el uso de los frutos de una finca, no puede
tomar de ellos más que los necesarios para sus urgencias y las de su familia
(art. 630), esto quiere decir que el usuario no podrá explotar el bien más que
para el uso de las necesidades básicas de él que es el beneficiario. El usuario
no podrá ceder ni arrendar su derecho a otro; además no podrá cederlo ni
alquilarlo (art. 631 y 634). El usuario tiene el derecho de vivir con su
familia en esa habitación aun cuando no la tuviese cuando el propietario le
concedió el derecho (art. 632). El usuario o beneficiario del derecho de
habitación deberá limitarse a lo que necesite de la misma (art. 633). El
usuario deberá contribuir en proporción de lo que goza, si consume todos los
frutos u ocupa toda la casa este deberá pagar gastos de cultivo y reparos para
conservar la habitación (art. 635).
Según una jurisprudencia Colombiana, el buen estado
de conservación de un bien inmueble es factor indispensable para el normal
desenvolvimiento del derecho de uso y habitación, este brinda el derecho de alojamiento.
El usuario podrá mejorar la habitación sin verse sometida su responsabilidad,
sin embargo el mismo no podrá deteriorar sin comprometer su responsabilidad.
Además el usuario tiene una prohibición de enajenación.
Los derechos de uso y de habitación se adquieren y
se pierden del mismo modo que el usufructo.
Sobre las diferencias entre el usufructo y el
derecho de uso y habitación encontramos que el derecho de Uso y Habitación no son susceptibles
de ser transferidos, ni enajenados a ningún título. A diferencia del Usufructo.
Por otro lado, El derecho de uso puede acceder al registro con el propósito de
dotar de publicidad este derecho real y el derecho de habitación solo podría
ser objeto de inscripción en el registro si el mismo se otorga sobre la
totalidad del inmueble; si se otorga sobre parte del inmueble, no podrá
inscribirse, a menos que se proceda a dividir o modificar el mismo.
Tambien, el Usufructo puede ser hipotecado,
embargado u otorgado en arrendamiento, ya que son susceptibles de ser
transferidos o enajenados. En cambio, los Derechos de Uso y Habitación no
pueden ser hipotecados, embargados u otorgados en arrendamiento, ya que no son
susceptibles de ser transferidos o enajenados.
En conclusión, expresamos que el usufructo, derecho
de uso y habitación, aunque siendo postumos antiguos y pensemos que hoy en día
no se utilizan si tienen ambito en nuestro país aunque no en gran cantidad, por
ejemplo, el usufructo se da en nuestro país generalmente de hecho en los campos
de Dominicana cuando el dueño de una finca se la deja a un trabajador que la
administre y este vive allí con su familia y viviendo de los frutos de la misma
y también el derecho de uso se ve en nuestro país pero más en la práctica, es
poco frecuente su registro pero esto es lo que le otorga efectos juridicos para
que sea oponible a terceros. Por otro lado hemos concluido que para un facil
entendimiento y uno mas contemporaneo, ponemos de semejanza, si así se pudiera
decir y nos atrevimos a comprar el
usufructo con lo que sería un arrendamiento y el derecho de uso y habitación a
lo que sería mas o menos un alquiler hoy en día, obviamente los procesos aunque
parecidos, no son los mismos, pero es una forma de asemejar rapidamente los
terminos de las desmembraciones del derecho de propiedad con el lenguaje
contemporaneo de hoy en día.
